بازار معاملات مسکن در خردادماه شاهد تغییرات متفاوتی بود که نظرات متضادی را از سوی فعالان و ناظران این حوزه به دنبال داشت. برخی از افزایش قابل توجه قیمت و معاملات ملکی در این ماه حرف می‌زدند و برخی دیگر آن را رد می‌کردند. اما سوال اصلی این است که آیا این تغییرات در آینده هم ادامه خواهند داشت؟ هفته‌نامه «تجارت‌فردا» در شماره جدید خود، عوامل مؤثر بر روند بازار مسکن را بررسی کرده است. خرداد ماه گذشته، یک دوران تحول در بازارهای دارایی به شمار می‌آید که در آن بازار مسکن (به‌خصوص فروش آپارتمان در تهران) نقش اصلی را داشت. این تحول، چالش‌های جدیدی را برای فعالان بازار مسکن پیش رو قرار داد؛ چه آینده‌ای برای بخش مسکن پیش‌بینی می‌شود؟ این هفته‌نامه در گزارش خود به نام «پیش‌لرزه در بازار مسکن»، سعی کرده است تا با نگاه به گذشته، حال و آینده بازار مسکن، پاسخ مناسب به این سوال را ارائه دهد.
این گزارش، در چهار بخش، عوامل تأثیرگذار بر حرکت قیمت و معاملات ملکی را شرح داده است:
- براساس نتایج این گزارش، برای پیش‌بینی آینده بازار مسکن و قیمت خانه‌ها، لازم است به تجربه‌های گذشته نگاه کنیم.
- بازار مسکن در سال‌های اخیر، یک دوران بی‌سابقه را پشت سر گذاشت.
- آمار رسمی نشان می‌دهد که رشد قیمت مسکن در ۵ سال گذشته، دو برابر تورم مسکن از سال ۷۰ تا ۹۵ بوده است؛ ۵۷ درصد در برابر ۲۱ درصد.
- عامل دیگری که نشان‌دهنده وضع منحصر به فرد بازار مسکن در این دوران است، عدم همخوانی بین رشد قیمت و حجم معاملات خرید آپارتمان است. در دوران‌های قبل، همزمان با افزایش قیمت خانه‌ها، تقاضا و خرید نیز افزایش می‌یافت. اما در این دوران، با وجود رکود معاملات خرید، قیمت‌ها همچنان در حال افزایش بودند.
دلیل این پدیده، تقاضای سرمایه‌گذارانه برای خرید مسکن در شرایط جهش قیمت‌ها بود.
حالا و از اوایل خردادماه، بازار مسکن شاهد تغییرات قابل توجهی در رفتار خریداران و فروشندگان و همچنین قیمت‌های پیشنهادی و معاملاتی است؛ رویدادی که ممکن است پیش‌لرزه اصلی باشد و در صورت فراهم شدن شرایط لازم، منجر به تعدیل قیمت‌ها به سطح عادی شود. عامل اصلی تأثیرگذار بر تغییرات بازار مسکن در ماه گذشته، کاهش نرخ دلار در بازار ارز بود.
البته، برخی از کارشناسان در روزهای اخیر، هر گونه کاهش قیمت مسکن را رد کرده‌اند و بدون توجه به تحولات بازارهای موازی مسکن، معتقدند قیمت‌ها همچنان در حال افزایش هستند. برخی هم از سقوط شدید قیمت مسکن صحبت می‌کنند. واضح است که در یک بازار که داده‌های آماری وجود ندارد، این نظرات مخالف، جایگاه خود را پیدا می‌کنند. اما به نظر می‌رسد، در واقع بازار مسکن، قیمت‌ها در روزهای گذشته به تغییرات ارزی و سیاسی (بین‌المللی) پاسخ مناسب داده است.
تحلیل و بررسی
بازار مسکن در سال‌های اخیر، گران‌ترین، دورترین و حساس‌‌‌ترین بازار مصرف خانوارهای ایرانی شده است. از ابتدای سال ۹۷ تاکنون که دوره عصر جهش قیمت‌ها در بازارهای دارایی و دوره تاریخی بازار مسکن نامیده می‌شود، قیمت مسکن در تهران حداقل ۱۵ برابر افزایش یافته است در حالی که شاخص قیمت مصرف‌کننده تنها ۱/ ۶ برابر شده است. این رشد شدید قیمت مسکن، استطاعت خانوارها را برای خرید یا اجاره واحد مسکونی به شدت کاهش داده و آثار منفی آن بر سطح زندگی و رفاه حداقلی خانوارها دیده می‌شود. خانوارهای ایرانی برای تامین هزینه مسکن، از سایر هزینه‌‌‌های ضروری خود کوتاهی کرده و حتی مصرف کالری آن‌‌‌ها به سطح نگران‌کننده‌ای رسیده است.
برای عبور از این وضعیت، نیاز به تغییر شرایط بیرونی و درونی بازار مسکن وجود دارد. تغییر شرایط بیرونی به معنای برطرف شدن ریسک غیراقتصادی و کاهش انتظارات تورمی است که با رخداد توافق هسته‌ای، امکان‌پذیر است. تغییر شرایط درونی به معنای پُر شدن ظرف عرضه مسکن است که با رفع رکود ساختمانی و فعال شدن مالکان چندخانه‌‌‌ای قابل دست‌‌‌یابی است.
با توافق هسته‌ای، قیمت معاملات ملک چه تغییری می‌کند؟
با توافق هسته‌ای ایران و گروه ۱+۵، بازار مسکن در کشور نیز تحت تأثیر قرار خواهد گرفت. براساس سناریوی محتمل، قیمت مسکن در ماه اول پس از توافق نسبت به ماه قبل، رشد صفر یا منفی ۱ تا ۲ درصد را تجربه خواهد کرد. این رقم ممکن است به بیش از ۲ درصد هم برسد.
این روند کاهش قیمت مسکن ممکن است به مدت یک فصل ادامه داشته باشد. اما پس از دو تا سه ماه، بازار مسکن وارد فاز اصلاحی خواهد شد و قیمت‌ها شروع به تعادل‌یابی خواهند کرد.
برای دوره بلندمدت نیز پیش‌بینی می‌شود که قیمت مسکن حداقل یک سال رشد چشمگیر نخواهد داشت. علاوه بر این، بازار معاملات مسکن نخواهد توانست خریداران مصرفی را جذب کند. یکی از دلایل این امر، ضعف بانک‌ها در تامین منابع بلندمدت و عدم افزایش وام خرید مسکن است.
طبق آخرین آمار، قدرت خرید وام مسکن در تهران حدود ۲ مترمربع و در سطح کشور حدود ۹ مترمربع است که نشان‌دهنده بی‌‌‌اثر بودن آن در بازار است.
منبع: اقتصاد نیوز
