باز هم تابستان شد و بازار اجاره مسکن داغ شده است. امسال نیز دولت برای مهار رشد نرخ اجاره بها، سقفی را مشخص کرده است. با وجود اینکه در سال‌های گذشته، مالکان نسبت به این محدودیت‌های دولتی بی‌اعتنا بوده‌اند، اما اخبار رسیده حاکی از آن است که مدیرکل دفتر اقتصاد مسکن وزارت راه و شهرسازی از امکان تعیین حداکثر ۲۵ تا ۳۰ درصدی برای افزایش اجاره‌بها در تهران خبر داده است.
این مقام مسئول در اظهاراتی تازه، اعلام کرد که در نشست هجدهم شورای عالی مسکن، تعیین سقف اجاره‌بها مورد بحث و بررسی قرار خواهد گرفت. وی تأکید کرد که وزارت راه و شهرسازی، در کنار پروژه‌های عمرانی و اجرای طرح نهضت ملی مسکن، به منظور ساماندهی بازار اجاره و محدود کردن افزایش اجاره‌بها برنامه‌ریزی انجام داده است تا از این طریق، حقوق هر دو طرف معامله، یعنی مستأجران و موجران، به طور متوازن حفظ شود. آقای نوروزی در ادامه افزود:
بر اساس ماده ۷ قانون ساماندهی بازار زمین، مسکن و اجاره بها دولت مکلف شده در استان‌هایی که تورم بالای ۳۰ درصد است، نرخ رشد اجاره بها را تعیین کند. نرخ اجاره بها بعد از جلسه امروز شورای عالی مسکن تعیین خواهد شد که رقمی بین ۲۵ تا ۳۰ درصد در استان تهران است.
مفادی در قانون برای ضمانت اجرایی رعایت سقف اجاره‌بها توسط موجران، در نظر گرفته شده است. به عنوان مثال، اگر موجری اجاره را بیش از سقف تعیین شده از مستاجر دریافت کند، مستاجر می‌تواند تا ۵ سال از موجر شکایت کند. موجر هم مکلف می‌شود تا مبلغ اضافی را به مستاجر بازگرداند. همچنین بیش از سه برابر اجاره بها در یک ماه، سبب جریمه موجر خواهد شد و مبلغ جریمه باید به حساب دولت واریز شود.
در قانون ساماندهی بازار زمین، مسکن و اجاره‌بها، نقش مشاوران املاک نیز مورد توجه قرار گرفته است. این مشاوران مکلف هستند تا قراردادهای اجاره یک واحد مسکونی را برای دو سال قبل بررسی کنند و از تجاوز به سقف اجاره‌های تعیین شده جلوگیری کنند. هدف از این قانون، حفظ منافع هر دو طرف معامله، یعنی مستأجران و موجران، است.
زمان اجرای قانون تعیین سقف اجاره بها
مهرداد بذرپاش، وزیر راه و شهرسازی، در ارتباط با تعیین سقف اجاره‌بها، به خبرگزاری قوه قضاییه اعلام کرده است که از ابتدای هفته آینده یا اواخر همین هفته، سقف مجاز اجاره‌بها در مراکز استان‌ها به سراسر کشور ابلاغ خواهد شد.
وی در پاسخ به سوالی درباره میزان تأثیر این تعیین سقف بر قراردادهای اجاره، اظهار کرد:
قبل از این قانون، هیچ مقرراتی برای مدیریت بازار اجاره‌ها وجود نداشته است. با توجه به اینکه اجرای این قانون در سال اول است، نمی‌توان به طور قطعی پیش‌بینی کرد که چه میزان از قراردادهای اجاره براساس این مصوبه تنظیم خواهند شد. با این حال، این تدابیر می‌توانند نقص‌ها در بازار اجاره‌ها را بهبود بخشند.
داود بیگی‌نژاد، نایب رئیس اول اتحادیه مشاوران املاک تهران، نیز معتقد است که تعیین سقف ۲۵ تا ۳۰ درصدی برای اجاره‌بها در شهر تهران، ناشی از قانون ساماندهی بازار زمین، مسکن و اجاره‌بها است. این قانون به وزارت راه و شهرسازی اختیار می‌دهد که در صورتی که تورم عمومی سالانه بیش از ۳۰ درصد باشد، میزان افزایش اجاره‌بها را مشخص کند.
نایب‌رئیس اول اتحادیه مشاوران املاک تهران ادامه داد: با توجه به اینکه در اکثر استان‌های کشور، تورم بیش از ۳۰ درصد بوده و این رقم از آمار بانک مرکزی استنباط شده است، وزارت راه اختیار دارد تا به شورای عالی مسکن رقم افزایش اجاره‌بها را پیشنهاد دهد. پس از تأیید این رقم توسط شورا، اجرایی شدن آن در استان‌ها محقق می‌شود.
او همچنین افزود: مشاوران املاک باید توافقات میان موجر و مستاجر را به صورت کتبی ثبت کنند. در برخی موارد، ممکن است میزان سقف تعیین‌شده توسط مالکان، رضایت‌بخش نباشد و این موجب ایجاد قراردادهای پنهان و خارج از چارچوب دفاتر املاک می‌شود.
عواقب عدم اجرای این قانون
داود بیگی‌نژاد تأکید کرد: اگر شرایط ایجاد قراردادهای پنهان در جامعه افزایش یابد، قوه قضاییه مسئولیت سنگینی را بر عهده خواهد داشت. این قانون اجازه می‌دهد که مستاجران تا ۵ سال پس از انعقاد قرارداد، از مالکان خود شکایت کنند و تشکیل پرونده‌ها در این زمینه به شکل صعودی ادامه خواهد یافت.
نایب‌رئیس اول اتحادیه مشاوران املاک تهران معتقد است هر چقدر قوانین بازدارنده برخلاف روند حرکتی جامعه وضع شود، ممکن است مشکلاتی ایجاد کند. به همین دلیل، قوانینی که مصوب می‌شوند، باید بار اجرایی داشته باشند.
بیگی‌نژاد در پاسخ به سوالی مبنی بر اینکه آیا تعیین سقف اجاره و تنبیه مالکان در صورت تخطی، باعث کاهش عرضه مسکن می‌شود یا خیر، گفت:
اگر با این روش‌ها و روش‌هایی مانند مالیات بر خانه‌های خالی بخواهیم برای موجران هزینه بیشتری ایجاد کنیم، قطعاً از این بازار خارج می‌شوند.
یکی از الزاماتی که قانون می‌تواند از مستاجران حمایت کند، این است که قراردادهای اجاره، کد رهگیری از مشاوران املاک را داشته باشند و قراردادها در سامانه خودنویس ثبت شود؛ در صورتی که قراردادها پنهانی منعقد شود، افراد نمی‌توانند برای پیگیری مشکل خود از مالک شکایت کنند.
منبع: دنیای اقتصاد
[…] اساس قانون ساماندهی بازار زمین، مسکن و اجاره بها، دولت مکلف شده در استان‌هایی که تورم بالای ۳۰ درصد […]