تحلیل بازار: بررسی علت تورم اجاره مسکن در شهرهای کوچک

بازار مسکن شهرهای کوچک با بحرانی روبرو شده است که علت آن سبقت تورم اجاره مسکن این شهرها از تورم اجاره شهرهای بزرگ است. آمارهای رسمی نشان می‌دهند که در دهه گذشته همیشه افزایش اجاره‌‌‌بها در شهرهای کوچک سریع‌تر از افزایش اجاره مسکن شهرهای بزرگ بوده است. این مسئله که حداقل از یک دهه پیش وجود داشته، در سال‌های اخیر و به‌ویژه در زمان حال که اجاره‌‌‌بها رکوردهای تورمی جدیدی را شکسته‌اند، بیشتر به چشم می‌آید.

مقایسه تورم اجاره در شهرهای کوچک و بزرگ

بانک مرکزی آمارهایی را منتشر کرده است که نشان می‌دهد تورم اجاره‌‌‌بهای مسکن در شهرهای کوچک با جمعیت کمتر از 200‌هزار نفر، نسبت به شهرهای بزرگ با جمعیت بیشتر از 200‌هزار نفر، سریع‌تر افزایش یافته است. این اختلاف فاز تورمی بین دو گروه شهری کشور، از ابتدای دهه 90 تا سال 1401 به طور مداوم در آمارهای رسمی دیده می‌شود و فقط مختص به دوره جهش و سال‌های اخیر نیست. اما در یکی دو سال اخیر، این اختلاف فاز تورمی بیشتر از میانه دهه 90 شده است. نسبت تورم اجاره مسکن شهرهای کوچک به شهرهای بزرگ در سال 91 برابر با 1.2، در سال 93 برابر با 1.25، در سال 94 برابر با 1.11، در سال 95 برابر با 1.03، در سال 1400 برابر با 1.17 و در 9 ماهه اول 1401 برابر با 1.16 بوده است. در تمام این سال‌ها، تورم اجاره مسکن شهرهای کوچک بالاتر و جلوتر از تورم مسکن شهرهای بزرگ بوده است.

مرکز آمار ایران آمارهایی را درباره تورم اجاره‌‌‌بهای مسکن در شهرهای مختلف کشور اعلام کرده است. بر اساس این آمارها، در 9 ماه اول سال 1401، شاخص اجاره‌‌‌بهای مسکن کل کشور 48.6‌درصد افزایش یافته است در حالی که این افزایش در شهرهای بزرگ 47.5‌درصد و در شهرهای کوچک 55.1‌درصد بوده است. آمارها نشان می‌دهد که در دوره‌‌‌های مختلف تورمی، فاصله بین تورم اجاره شهرهای بزرگ و کوچک متغیر بوده است اما در همه سال‌ها به جز سال 90، تورم اجاره شهرهای کوچک بیشتر از تورم اجاره شهرهای بزرگ بوده است. در سال 90، تورم اجاره‌‌‌بها در شهرهای بزرگ بر اساس شاخص اجاره‌‌‌بهای مسکن 11.4‌درصد و در شهرهای کوچک 9.4‌درصد بوده است که نشان‌دهنده سبقت تورمی شهرهای بزرگ است. این روند در سال‌های بعدی تغییر کرده و تورم اجاره شهرهای کوچک همیشه بالاتر از تورم اجاره شهرهای بزرگ بوده است.

دلایل جهش بازار اجاره در شهرهای کوچک

بررسی‌های کارشناسی شده عواملی را شناسایی کرده است که در تورم بالای اجاره‌‌‌بهای مسکن شهرهای کوچک نقش داشته‌‌‌اند. این عوامل در دهه گذشته، باعث شده‌‌‌اند تورم اجاره مسکن شهرهای با جمعیت زیر 200هزار نفر، از تورم اجاره مسکن شهرهای با جمعیت بالای 200هزار نفر، سریع‌تر باشد. یکی از این عوامل، مهاجرت فراوان از روستا به شهر در سه دهه اخیر است. بسیاری از مهاجران از روستاهای نزدیک به شهرهای کوچک به این شهرها رفته‌‌‌اند.

اجاره‌‌‌بهای مسکن در شهرهای کوچک نسبت به شهرهای بزرگ، کمتر است اما تقاضای مسکن اجاره‌‌‌ای در این شهرها بیشتر است. بررسی‌ها نشان می‌دهند که مهاجرت از روستا به شهر که در سه دهه اخیر رشد جمعیت شهرها را بالا برده است، بیشتر بازار مسکن شهرهای کوچک را تحت‌تاثیر قرار داده است. این شهرها اطراف خود روستاهای زیادی دارند که بسیاری از ساکنان این روستاها در سال‌ها و دهه‌‌‌های گذشته به این شهرها رفته‌‌‌اند.

اجاره‌‌‌بهای مسکن در شهرهای کوچک همیشه از شهرهای بزرگ کمتر بوده است و این باعث شده است که بیشتر روستاییان اطراف به این شهرها بروند. اما در شهرهای بزرگ، اجاره‌‌‌بها خیلی گران است و بسیاری از مهاجران از روستاها نمی‌توانند مسکن در این شهرها پیدا کنند. بنابراین، بسیاری از آنها در حومه می‌مانند. در حالی که روستاییان نزدیک به شهرهای کوچک با پرداخت هزینه کمتر می‌توانند مسکن در آنجا اجاره کنند.

متهم ردیف دوم: کمیابی مسکن در بازار اجاره

پس ارزش پول‌مان چه؟

به گفته محمدجواد حق‌‌‌شناس معاون پیشین امور مسکن شهری بنیاد مسکن، علت اصلی اینکه تورم اجاره‌‌‌بها در شهرهای کوچک از شهرهای بزرگ بیشتر است، به میزان ارزش پول و قیمت اجاره مسکن در این شهرها مربوط می‌شود. وی افزود: ارزش پول در تمام شهرها یکسان کاهش پیدا می‌‌‌کند، اما موجرهای شهرهای کوچک درصد بیشتری را به اجاره‌‌‌بهای خود اضافه می‌‌‌کنند نسبت به موجرهای شهرهای بزرگ. این امر به این دلیل است که اجاره مسکن در شهرهای بزرگ از ابتدا بالاتر بوده و در شهرهای کوچک پایین‌‌‌تر.