بررسی نبض بازار مسکن در دوره‌های مختلف ریاست جمهوری

پس از جنجال دوره سیزدهم ریاست جمهوری و درگذشت آقای رئیسی، بازار مسکن در کمای عمیق فرو رفت. سرمایه‌گذاران از بازار خارج شدند و همه منتظر اتفاقات سیاسی و اقتصادی کشور هستند. در حالی که قیمت مسکن در حال سقوط می‌باشد اما مسئله مهم، پیش‌بینی وضعیت بازار طی ماه‌های آینده است. برای بررسی دقیق‌تر باید به بررسی نبض مسکن در دولت‌های پیشین پرداخت.

تحلیل بازار مسکن در دولت چهاردهم

معاملات مسکن در مرداد ماه 1403، به عنوان اولین ماه پس از انتخابات، نیاز به تحلیل دقیق دارد. برای این کار، می‌توان به روند قیمت مسکن در اولین تیرماه‌های چهار ساله دولت‌های قبلی نگاهی انداخت. تفاوت در زمان شروع به کار دولت چهاردهم، به حادثه‌ای که در پایان اردیبهشت‌ماه امسال برای هلی‌کوپتر حامل رئیس جمهور رخ داد، برمی‌گردد. همین موضوع باعث شد انتخابات ریاست جمهوری زودتر برگزار شود. به همین دلیل، برخلاف گذشته که انتخابات ریاست جمهوری همیشه در خرداد ماه برگزار می‌شد، این بار یک سال زودتر و در تیر ماه انجام می‌شود.

با توجه به واکنش‌های بازار مسکن در تیرماه‌های سال‌های 1376، 1380، 1384، 1388، 1392، 1396 و 1400 که ماه اول دولت‌های پیشین بود و با در نظر گرفتن برنامه‌ها و وعده‌های انتخاباتی، می‌توان دو سناریوی کوتاه‌مدت برای بازار مسکن در سال 1403 ترسیم کرد.

بیشتر بخوانید: تحلیل و پیش‌بینی بازار مسکن پس از انتخابات

بررسی سناریوهای مختلف آینده معاملات مسکن

نگاهی به دوره‌های قبلی انتخابات ریاست جمهوری نشان می‌دهد که هرگاه اعلام نام رئیس‌جمهور منتخب پس از انتخابات رخ داده است، جامعه و فعالان اقتصادی امیدوار بوده‌اند که رئیس جمهور جدید بتواند اقتصاد ایران را بهبود بخشیده و مسیری را برای کاهش تورم، رشد اقتصادی، و کاهش ریسک‌های اقتصادی و غیراقتصادی ترسیم کند، این امیدواری عمومی در بازار مسکن به کاهش قیمت‌ها و آرامش بیشتر در رفتار معامله‌گران منجر شده است، که مصرف‌کنندگان در این بازار از این موقعیت بهره‌مند شده‌اند. به علاوه، در هر زمانی که پیش‌بینی‌های عمومی در مورد آینده اقتصادی دچار نگرانی بوده است، قیمت مسکن نیز به شیب قابل توجهی افزایش یافته است.

• بررسی بازار مسکن در دولت خاتمی

در سال 76، بازار مسکن پس از دو سال جهش قیمت، رشد میانگین 60 درصدی قیمت سال‌های 74 و 75 را پشت سر گذاشته بود. بنابراین، با توجه به چرخه‌های رکود و رونق در بازار مسکن، انتظار می‌رفت که در سال 76، قیمت‌ها ثابت بمانند یا کاهش پیدا کنند. با اعلام نام رئیس‌جمهور منتخب و تشکیل دولت اصلاحات در تیر ماه سال 76، قیمت‌های مسکن در اوایل تابستان با یک کاهش 2 درصدی نسبت به اواخر بهار مواجه شدند. این کاهش 2 درصدی، نسبت به کاهش میانگین 2.5 درصدی قیمت مسکن در سال 76، نشان می‌دهد که تأثیر کاهشی انتخابات در کوتاه‌مدت بیشتر از تأثیر آن در میان‌مدت و بلندمدت بوده است، در حالی که بازار مسکن در ماه‌های بعد همچنان تحت تأثیرات تورم و نگرانی‌های اقتصادی و سیاسی در امان مانده است. شرایط معنادار بازار مسکن در آغاز دولت دوم محمد خاتمی نیز با «شرایط معنادار» مواجه شد.

در سال 80، بازار مسکن به عنوان سال دوم رونق، طبق چرخه‌های رکود و رونق قبلی، تحت تأثیر رشد و افزایش معاملات خرید آپارتمان قرار گرفت. میانگین قیمت مسکن در سال 80 به میزان 42 درصد افزایش یافت، به‌طوری که قیمت واقعی مسکن نیز با 30 درصد رشد شاهد بود. اما افزایش قیمت مسکن در تیر ماه سال 80، به عنوان ماه اعلام نتایج انتخابات، به‌طور قابل‌توجهی کمتر از رشد سالانه بود. با ورود دولت دوم اصلاحات، بازار مسکن نه به اندازه دولت اول اما با واکنش مناسب، که از نظر این گزارش به معنای ثبات یا عدم‌التهاب قیمت مسکن تعریف می‌شود، روبرو شد. واکنش بازار مسکن در تیر ماه سال 84 به نتایج انتخابات ریاست جمهوری، با روند چرخه‌های رکود و رونق مسکن، متفاوت بود.

• بررسی بازار مسکن در دولت احمدی‌نژاد

در سال 84، پس از دو سال جهش قیمت‌ها در سال‌های 81 و 82، بازار معاملات ملک وارد دوره‌ای از رکود شد. میانگین قیمت مسکن در سال 81 با 50 درصد و در سال 82 با 25 درصد افزایش یافت. شروع رکود معاملات مسکن و کاهش علاقه خریداران در سال 83، منجر به کاهش 2.5 درصدی در میانگین قیمت مسکن شد. با این حال، در سال 84، رکود مسکن عملاً متوقف شد و در ابتدای تابستان سال اول دولت احمدی‌نژاد، قیمت مسکن در تهران با یک جهش 12 درصدی مواجه شد. در این سال، قیمت آپارتمان‌ها با میانگین یک‌ساله، 11 درصد افزایش یافت، در حالی که مطابق با انتظارات نسبت به اقتصاد در دولت احمدی‌نژاد، قیمت مسکن در سال 84 افزایش نداشته است.

به دلیل شرایط خاص ابتدای دولت دوم احمدی‌نژاد، تیر ماه سال 88 را نمی‌توان در این بررسی لحاظ کرد. در آن دوره، به دلیل اعتراضات، فعالیت در بازار معاملات مسکن عملاً متوقف شد و قیمت مسکن در ابتدای تابستان حدود نیم درصد کاهش یافت.

• بررسی بازار مسکن در دولت روحانی

سال 92، یعنی شروع به کار دولت اول حسن روحانی، دوره‌ای مهم برای بازار مسکن بود، زیرا قیمت‌ها پس از جهش در سال 91 همچنان در فصل بهار بسیار پرجنب و جوش بودند. در پایان بهار 92، یعنی ماه برگزاری انتخابات، قیمت مسکن در تهران با 4 درصد افزایش نسبت به میانه بهار جهش کرد که بسیار ملاحظه‌گر بود. با این حال، متضاد با انتظارات برای چرخه‌های رکود و رونق در سال 92، نتایج انتخابات باعث شد که قیمت مسکن در تیر ماه 92 به نسبت 5 درصد کاهش یابد و در طول سایر ماه‌ها، قیمت مسکن با ثبات به پایان رسید، به‌طوری که رشد سالانه قیمت مسکن در سال 92 حدوداً 10 واحد درصد کمتر از سال 91 بود.

در تیرماه 96 و همزمان با شروع دولت دوم روحانی، قیمت مسکن به طور عمده ثابت ماند.

• بررسی بازار مسکن در دولت رئیسی

در تیرماه 1400، تورم ماهانه مسکن در تهران به یک درصد رسید. سال 1400 برای بازار معاملات مسکن دوره‌ای بود که بازار پس از سه سال جهش تند قیمت مسکن را پشت سر گذاشته بود و فعالان این بازار منتظر بودند که موتور انتظارات تورمی با کاهش تنش‌های سیاسی و ریسک‌های اقتصادی خاموش شود. وعده‌هایی که رئیسی در شروع به کار دولت خود داد، امیدواری نسبی به کاهش تورم مسکن ایجاد کرد به طوری که در سال 1400، میانگین یک‌ساله قیمت مسکن کمتر از 99 درصد بود. اما در دو سال بعد، تورم مسکن دوباره به روند صعودی خود ادامه داد.

و سرانجام

به طریقی که کارنامه‌های ثبت شده از تأثیر نتیجه انتخابات در ماه‌های تیر سال‌های اول دولت‌ها نشان می‌دهد، انتظار بهبود وضعیت در این دوره می‌تواند باعث شود که قیمت‌های مسکن کاهش یابد. طی سال‌های اخیر شاهد افزایش نامتعارف قیمت مسکن بوده‌ایم و در صورت تغییر شرایط بیرونی بازار مسکن، می‌توان به تعادل بازار امیدوار بود.

در حال حاضر باید منتظر ماند و دید که دولت وعده‌های بعدی با بازار مسکن چه بازی خواهد کرد.

منابع: اختصاصی ویکی پرند | خبر آنلاین